سرمایه گذاری یکی از راهکارهایی است که افراد می توانند به کمک آن، علاوه بر حفظ سرمایه خود، درآمد و سودی نیز کسب کنند. با این حال به دلیل تورم بسیار زیاد در ایران، سرمایه گذاری روی کالاها و دارایی های مختلفی انجام می شود. یکی از روش های سرمایه گذاری برای کسانی که بودجه های کلانی دارند، خرید ملک است. با این حال، برخی از این افراد تمایل ندارند منازل خود را واگذار کرده و از آن برای کاربری رایج (سکونت شهروندان) استفاده کنند.
این موضوع اگرچه به نفع سرمایه گذار است، با این حال ضررهای اجتماعی را به همراه دارد. از جمله می توان به اثر منفی آن بر وضعیت مسکن، بی خانمانی، افزایش اجاره بها و غیره اشاره کرد. اساسا مسکن چیزی نیست که بخواهیم در بطن خود، آن را برای سرمایه گذاری در نظر بگیریم. با این حال به دلیل افزایش بسیار بالای قیمت آن در سال های مختلف، به یک دارایی با قابلیت سرمایه گذاری تبدیل شده است.
با توجه به عوارض جانبی چنین سرمایه گذاری هایی و گسترش دلالی در این حوزه، دولت در چند سال اخیر به مسئله ورود کرده و تلاش نموده است تا مالیاتی را بر خانه های خالی اعمال کند. آخرین تلاش های دولت را می توان در سال 1399 و امسال (1403) دانست. مالیات خانه های خالی یکی از قوانینی است که اولین بار بعد از گذشت مدت ها در سال 1399 مصوب و در سال 1403 اصلاح شد. این قانون به دولت اختیار آن را می دهد تا با شناسایی ملکی که خالی مانده، از صاحب آن مالیاتی را بر مبنای اجاره بهای ملک و مدت زمان خالی بودن خانه دریافت کند. در ادامه فرمول ها و اطلاعات کامل این نوع مالیات را به همراه مثال برای شما بیان می کنیم.
مالیات خانه های خالی چیست
مالیات خانه های خالی از جمله هزینه هایی است که صاحبین املاک و خانه های بدون مستاجر باید به آن توجه کنند. دولت برای صاحب خانه ها 2 نوع مالیات مهم وضع کرده که شامل موارد زیر هستند:
- مالیات بر درآمد املاکی که اجاره داده شده اند (ماده 53) و
- مالیات بر خانه های خالی (ماده 10).
اگرچه مالیات خانه های خالی اولین بار در سال 1366 مصوب شد و دو سال بعد آن اجرایی گشت، با این حال مواد قانونی مربوطه (ماده 10 و 11) در سال 1381 کاملا حذف شدند.
بعد از مدت ها، از سال 1399 شاهد آن هستیم که دولت قانونی را برای اخذ مالیات از خانه های خالی وضع کرد و در سال 1403 نیز اصلاحیه ای را برای آن تصویب نمود. این کار انجام شد تا دولت با اهرم مالیات، نسبت به تنظیم بازار مسکن و به صرفه تر کردن اجاره خانه های خالی برای صاحبین آنها اقدام نماید. این موضوع در سال های اخیر با توجه به افزایش خانه های خالی و تاثیرات منفی آن در حوزه مسکن، مهم تلقی می شود.
منظور از مالیات خانه های خالی، هزینه ای است که دولت بر اساس سال های خالی بودن خانه از صاحب آن دریافت می کند. این هزینه بر پایه یکسری ضرایب محاسبه می شود که در ادامه به آن می پردازیم.
نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی
حال در خصوص محاسبه مالیات خانه های خالی، باید به ماده 54 قانون مالیات مستقیم مراجعه کنیم. در اصلاحیه ها و الحاقیه های این ماده، وضعیت محاسبه مالیات خانه های خالی تعیین شده اند. در خصوص ضرایب مالیاتی خانه های خالی می توان به جدول زیر اشاره کرد که عبارتند از:
| وضعیت اجاره ملک | ضریب مالیات بر خانه خالی |
| سال اول خالی بودن خانه | 6 برابر مالیات متعلقه |
| سال دوم خالی بودن خانه | 12 برابر مالیات متعلقه |
| سال سوم خالی بودن خانه | 18 برابر مالیات متعلقه |
البته در این ماده، خانه هایی که نوساز هستند تا 12 ماه پس از ساخت و نیز خانه هایی که به صورت انبوه ساخته شده اند تا مدت 18 ماه از صدور گواهی اتمام ساخت، مشمول این مالیات نمی شوند.
نکته: ممکن است این سوال برای شما پیش آید که مالیات خانه های خالی چگونه محاسبه می شود. برای این کار باید یکسری مراحل طی گردند. در قدم اول از آنجایی که قرارداد اجاره وجود ندارد، ارقام مندرج و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی برای اجاره در نظر گرفته می شوند. سپس با کسر 25% بابت هزینه ها و استهلاکات، بر روی 75% مبلغ اجاره باقی مانده، مالیات تعلق می گیرد. حال براساس جدول زیر (که با توجه به آخرین به روزرسانی ماده 131 ق.م.م سال 1401 است)، مالیات اصلی اجاره تعیین و ضرایب مذکور به آن اعمال می شوند.
| درآمد مشمول مالیات در سال | ضریب مالیاتی |
| تا 200 میلیون تومان اول | %15 |
| 200 الی 400 میلیون تومان (200 میلیون دوم) | %20 |
| مازاد بر 400 میلیون تومان | %25 |
حال اجازه دهید یک مثال برای شما ذکر کنیم تا بهتر متوجه نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی بشوید.
فرض کنید یک فرد دارای 10 ملک است. حال سازمان از طریقی متوجه 5 ملک خالی او می شود. این فرد تا 1 سال آتی خانه خود را اجاره نمی دهد. با توجه به نظر کارشناسان، مالیات سالانه 5 ملک او، مبلغی در حدود 450 میلیون تومان است. حال این عدد ضرب در 75% شده و مقدار آن 337.5 میلیون تومان است. سپس این فرد باید مبلغ زیر را به عنوان مالیات سالانه ملک خود پرداخت کند:
- 200 * 15% = 30
- 5 * 20% = 27.5
حال مالیات بر درآمد اجاره او 57.5 میلیون تومان است که ضرب در عدد 6 شده و مقدار مالیات خانه های خالی او برای این یکسال، 345 میلیون تومان خواهد بود.
دستورالعمل نحوه محاسبه مالیات خانههای خالی
همانطور که گفتیم، قانون مالیات خانه های خالی در سال 1399 مجددا ارائه شد. سپس در اواسط (6 مهرماه) سال 1400 نیز دستورالعمل آن ارائه گشت تا برای اجرای حکم ماده 54 این قانون، حالت اجرایی به خود بگیرد. این دستورالعمل به شماره 200/1400/517 قابل مشاهده می باشد که می توانید متن کامل آن را مطالعه کنید.
برخی از نکات مهم دستورالعمل محاسبه مالیات خانه های خالی به شرح زیر هستند:
- در صورتی که واحد های مسکونی خالی، صاحبان شراکتی داشته باشند، به نسبت شراکت، مالیات محاسبه شده و به آنها ابلاغ می شود.
- در شهرهایی که کمتر از 100 هزار نفر جمعیت دارند، مالیات واحدهای مسکونی معادل با 20% مالیات سال اولی می باشد که در ماده 54 ذکر شده است.
- برای مالکین خانه های خالی که بیش از 5 خانه دارند، ضرایب مالیاتی، 2 برابر نرخ های جدول قبل می باشند که به شرح زیر هستند:
| وضعیت اجاره ملک | ضریب مالیات بر خانه خالی |
| سال اول خالی بودن خانه | 12 برابر مالیات متعلقه |
| سال دوم خالی بودن خانه | 24 برابر مالیات متعلقه |
| سال سوم خالی بودن خانه | 36 برابر مالیات متعلقه |
- مالکین می توانند پس از دریافت برگ تشخیص مالیات، در صورتی که اعتراضی ندارند، با گذشت 1 ماه برای پرداخت مالیات مذکور اقدام کنند.
- اگر در پرداخت مالیات مذکور تاخیری صورت گیرد، به ازای هر ماه، 2.5 درصد جریمه به فرد تعلق خواهد گرفت.
جهت کسب اطلاعات بیشتر می توانید با شماره های : 9909087-0992 یا 77653794-021 ارتباط برقرار نمایید و از مشاوره کارشناسان حرفهای و با تجربه ما بهرهمند شوید.
دولت چگونه خانههای خالی را شناسایی میکند
برای شناسایی خانه های خالی باید قوانین و نیز دستورالعملی که برای مالیات خانه های خالی ارائه شده اند را مطالعه کنید. برای شناسایی این املاک 5 روش تعریف شده اند که عبارتند از:
- سامانه املاک و اسکان کشور: این سامانه که توسط وزارت مسکن ایجاد شده، اطلاعات کامل خانه های ثبت شده به نام اشخاص حقیقی و حقوقی را دارد. خانه های خالی و بدون مستاجر در این سامانه قابل شناسایی می باشند.
- شناسایی و پایش مداوم: که با همکاری نهادهای مختلف دولتی و بانک ها صورت می گیرد.
- استفاده از داده های الکترونیکی: این داده ها در بخش های مختلفی ثبت شده اند که با گردآوری آنها می توان خانه های خالی را تشخیص داد. مثلا داده های قبوض خدماتی، ثبت احوال، مدارس و دانشگاه ها و داده های بانکی و مالی.
- بازدیدهای میدانی و حضوری: یکی از روش های تایید محل سکونت، بازدید میدانی است.
- همکاری با مردم و گزارش های آنها.
همچنین از دیگر شرایط شناسایی خانه خالی می توان گفت:
- در صورتی که ملک محل سکونت اصلی یا فرعی برای صاحب آن نباشد.
- در صورتی که حداقل 4 ماه از زمان خرید خانه گذشته و خانه خالی است.
- در صورتی که فرد مستاجر خود دارای یک اقامتگاه اصلی دیگر است.
- در صورتی که خانه خالی و وقفی بوده اما مشکلی برای اجاره دادن آن نیز وجود ندارد.
خانههای خالی معاف از مالیات
خانه های خالی که طبق قانون مشمول معافیت مالیاتی می شوند :
- ملک دوم در شهری غیر از محل سکونت اصلی صاحب خانه باشد.
- در صورتی که فرد تکلیف دارد. مثلا شرایط یا موقعیت خاصی داشته و یا دانشجو، طلبه و یا بیمار باشد.
- در صورتی که شاغل و مجبور است تا در شهر دیگر (سوم) سکونت نماید و آن ملک را به عنوان خانه فرعی ثبت نماید.
جمع بندی
در این مقاله به معرفی کامل مالیات خانه های خالی پرداختیم و نحوه محاسبه آن، ضرایب و مشمولین این قانون را بیان نمودیم. شما کاربران می توانید برای مطالعه مقالات مالیاتی بیشتر، سری به بلاگ سایت بزنید.
جهت کسب اطلاعات بیشتر می توانید با شماره های : 9909087-0992 یا 77653794-021 ارتباط برقرار نمایید و از مشاوره کارشناسان حرفهای و با تجربه ما بهرهمند شوید.
بدون دیدگاه